Les méthodes d'évaluation des valeurs locatives cadastrales
L’imposition des immobilisations au titre de chacune des quatre taxes directes locales (taxe d’habitation, taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe foncière sur les propriétés non bâties et taxe professionnelle) repose sur le critère commun de la valeur locative cadastrale.
La valeur locative cadastrale est donc commune à chacune des taxes directes locales pour un bien donné.
La valeur locative cadastrale d’une immobilisation, ou d’un bien passible de taxe foncière, correspond théoriquement à la valeur annuelle du loyer qu’il pourrait produire s’il était placé sur le marché. Elle a été initialement calculée à partir des conditions du marché locatif de 1970 pour les propriétés bâties, et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties[1].
Toutefois, suivant l’activité de son propriétaire, les valeurs locatives cadastrales sont évaluées différemment.
Il existe trois méthode d'évaluation : comparaison à un local de référence, comptable et utilisation d’un barème national.
1. Pour les locaux d’habitation et les locaux commerciaux : comparaison à un local de référence (CGI, art. 1498-2°)
Sont concernés par cette méthode les locaux d’habitation, les locaux commerciaux et les établissements industriels ne relevant pas du régime réel d’imposition (cf méthode 2).
La valeur locative de ces biens est fixée par comparaison à un local de référence situé sur le territoire de la commune d’implantation. Ce dernier est choisi par la Commission Communale des Impôts Directs (CCID) ou par la Commission Départementale des Impôts Directs.
L’évaluation par comparaison à un local de référence amène à :
- Calculer la superficie du local imposé,
- Pondérer cette superficie en fonction de l’utilité des pièces (greniers caves, garages pondérés entre 0,2 et 0,6 ; pièces principales pondérées à 1 ; etc…).
- Retraiter d’un ensemble de correctifs destinés à prendre en compte l’état général du local, l’état d’entretien, …(CGI, Annexe III, art. 324Q, 324R, 324 S),
- Majorer la superficie en fonction des commodités présentes (CGI, Annexe III, art. 324 T). Par exemple, est ajouté à la surface pondérée 5m² par baignoire, 3m² par lavabo, 3m² à raison de l’existence d’un vide-ordures,…
- Valoriser la superficie pondérée par le prix au mètre carré du local de référence.
Il n’existe pas de règles précises de détermination des coefficients et d’évaluation des locaux. L’évaluation est laissée aux soins de la commission.
Les locaux d’habitations et commerciaux doivent donc être évalués par comparaison à un local de référence. Cette règle souffre deux exceptions :
- les biens loués dans des conditions normales au 1er janvier 1970 : le bail est alors utilisé pour calculer la valeur locative (CGI, art. 1498-1°),
- les biens ne pouvant faire l’objet d’une des deux méthodes précédentes (comparaison ou bail) sont évaluées par appréciation directe (CGI, art. 1498-3°).
2. Pour les locaux appartenant à des établissements industriels : méthode comptable (CGI, art. 1499 à 1501, 1518A et 1518B)
Cette méthode d’évaluation est la méthode générale pour les établissements industriels (soumis au régime réel normal ou simplifié d’imposition des bénéfices). Les établissements relevant du régime micro BIC (les très petites entreprises) sont eux évalués selon la même méthode que pour les locaux d’habitation et commerciaux (méthode 1), ce qui constitue une méthode dérogatoire.
La valeur locative de leurs biens est fixée par l’application au prix de revient[2] inscrit au bilan (c’est à dire le plus souvent la valeur d’origine) d’un taux d’intérêt.
Ce prix de revient est ensuite pondéré :
A/ Pour les sols et terrains :
- pour les biens acquis avant le 1er janvier 1959 : affecté d’un coefficient (Cf. annexe 1, CGI, annexe III, art. 21 a pour la métropole, la Guadeloupe, la Martinique et la Guyane, et art. 21 b pour la Réunion).
- éventuellement majoré de 3% par an pour chaque année écoulée depuis la date d’acquisition jusqu’au 1er janvier 1970 (1975 dans les DOM).
- pondéré par un taux d’intérêt de 8%.
B/ Pour les constructions.
- pour les biens acquis avant le 1er janvier 1959 : affecté d’un coefficient (Cf. annexe 1, CGI, annexe III, art. 21 a pour la métropole, la Guadeloupe, la Martinique et la Guyane, et art. 21 b pour la Réunion).
- Pondéré d’un taux d’intérêt de 12% (CGI, art. 310 L de l’annexe II).
-
Abattu de (CGI, art. 310 J bis de l’annexe II) :
- Pour les biens acquis avant le 1er janvier 1976, le taux d’abattement est de 25% (1/4). Le taux d’intérêt applicable est alors de 9% (12% x 3/4).
- Pour les biens acquis a partir du 1er janvier 1976, le taux d’abattement est de 33,33% (1/3). Le taux d’intérêt applicable est alors de 8% (12% x 2/3).
De plus, une réduction de valeur locative des sols, terrains et constructions s’applique :
- Aux usines nucléaires et aux aéroports : leur valeur locative est réduite d’un tiers (CGI, art. 1518 A et Annexe II, art. 310 unvicies) ;
- Aux installations antipollution qui font l’objet d’un amortissement exceptionnel : leur valeur locative est réduite de moitié (CGI, art. 1518 A et BOI 6 E-4-93). La condition relative à la comptabilisation de l’amortissement exceptionnel a été supprimé pour les installations acquises ou créées à compter du 1er janvier 2002 (LF 2002, art. 14).
N.B. : Des majorations de valeurs locatives peuvent être appliquées dans le cas d’apport de biens entre sociétés ou entre filiales, de scission d’établissement, de fusion de filiale ou de sociétés, ou de cessions d’établissement (CGI, art. 1499 A et 1518 B, BOI 6 E-12-93).
La loi prévoit en effet que la valeur locative[3] imposée des biens issus d’apports, scissions, fusions ou cessions d’établissements ne peut être inférieure à :
- Pour les opérations menée entre le 1er janvier 1976 et le 31 décembre 1988 : les 2/3 de la valeur locative de l’année précédant l’opération.
- Pour les opérations menées à partir du 1er janvier 1989 jusqu’au 31 décembre 1991 : 85% de la valeur locative de l’année précédant l’opération, à la condition que les bases de ces établissements représentent plus de 20% des bases de taxe professionnelle de la commune d’implantation l’année précédant l’opération
- Pour les opérations menée à partir du 1er janvier 1992 jusqu’au 31 décembre 2005 : 80% de la valeur locative de l’année précédant l’opération, qu’elle qu’en soit l’importance.
- Pour les opérations menée à partir du 1er janvier 2006 entre des entités du même groupe : 90% de la valeur locative de l’année précédant l’opération, qu’elle qu’en soit l’importance.
Récapitulatif – Evaluation des valeurs locatives des immeubles industriels
Source : « Précis de fiscalité », disponible sur le site internet des impôts, rubrique collectivités locales et documentation.
La valeur locative de base ou valeur locative cadastrale, est la valeur locative avant application des coefficients d’actualisation et de revalorisation.
3. Barème national
Les bases évaluées selon cette méthode sont indiquées sur les états 1081 TP (A ou B) sous le libellé « Etab. Ind : Barème (Eval E) ».
Sont concernés :
- Les établissements industriels des entreprises exerçant une activité de production et distribution d’électricité, de gaz, d’eau potable, SNCF, radio, télévision (CGI, art. 1501-I et art. 310 M de l’annexe II) : leurs valeurs locatives relatives aux immobilisations acquises avant le 1er janvier 1974 sont fixées par décret interministériel à partir d’installations de référence.
Les valeurs locatives acquises depuis le 1er janvier 1974 sont évaluées selon la méthode comptable.
- Les sociétés d’autoroutes concédées exonérées de taxes foncières mais passibles de taxe professionnelle font l’objet d’un barème national quelle que soit la date de leur achèvement (CGI, art. 1501-II).
Ces valeurs locatives font ensuite l'objet d'actualisations annuelles (coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives), ainsi que d'une actualisation triennale. Dans les faits, cette actualisation triennale n'a été appliquée qu'une seule fois en 1980, et ses résultats n'ont été intégrés que dans les rôles de taxes foncières et de taxe d'habitation. Les coefficients retenus sont différents par département, mais en moyenne proche de 1,8 pour les locaux d'habitation et de 2,0 pour les locaux commerciaux et industriels, soit un quasi doublement de la valeur locative.
[1] Et de 1975 pour les deux taxes foncières dans le cas des DOM.
[2] Le prix de revient à retenir est le même que celui qui sert de base à l’amortissement (CGI, art. 38 quinquies de l’annexe III). Il s’agit en général de la valeur d’origine.
[3] La valeur locative mentionnée s’entend avant prise en compte des coefficients de revalorisation forfaitaire. Par conséquent, lors d’une de ces opérations, la valeur locative non revalorisée est réduite, et les coefficients ne sont plus pris en compte pendant les deux premières années qui suivent l’opération. La troisième année, le coefficient de revalorisation forfaitaire à prendre en compte est celui de l’année en cours (perte du cumul des coefficients depuis l’acquisition du bien par l’ancien propriétaire).
